不可抗力——零售租赁协议中不可抗力条款的影响是什么？

Q1。 什么是不可抗力条款？

回答：

不可抗力条款是零售租赁协议等协议中常见的合同条款。 不可抗力条款是指在发生异常事件或超出其控制范围的特定情况时，免除双方履行合同项下各自的合同义务和/或责任的条款。 简而言之，任何超出合理方控制范围的事件都会使双方免于履行合同规定的合同义务。

不可抗力条款通常旨在包括超出一方合理合同范围的风险。 从本质上讲，它免除了双方在发生战争、暴乱或地震等天灾时的责任或义务。

Q2。 不可抗力条款的组成部分是什么？

回答：

有效的不可抗力条款通常包含两个主要组成部分：-

a. 对什么构成不可抗力事件的描述； 和

b. 不可抗力事件的后果。

不可抗力事件的后果取决于不可抗力条款的起草，可能会产生各种后果。

Q3. 什么时候可以援引不可抗力？

回答：

如果此类事件属于零售租赁协议规定的“不可抗力事件”的描述以及发生该事件的后果，则成功援引不可抗力。

Q4. 由于 COVID-19 大流行而执行的运动控制令（“MCO”）是否属于不可抗力事件之一？

回答：

在确定因 COVID-19 而执行 MCO 是否属于不可抗力事件时，取决于零售租赁协议本身中不可抗力条款的解释，也取决于案件的事实。 一些不可抗力条款的起草具有某些宽泛的定义，涵盖了当事方无法控制的所有事件或情况，有些还提供了构成不可抗力事件的事件类别清单。

法律明确规定，为了援引不可抗力条款，协议必须按照协议中使用的词语进行解释。

还规定，依赖不可抗力条款的一方必须证明其案件事实在不可抗力条款的范围内。 他必须证明该条款中提到的事件之一的发生，并且他已经被阻止、阻碍或延迟，因为这种情况可能是由于该事件的原因而无法履行合同。 他必须进一步证明他的不履行是由于他无法控制的情况造成的，并且没有他本可以采取的合理步骤来避免或减轻事件或其后果。

我们的拙见是，如果起草不可抗力条款以将“爆发”、“一般病毒爆发的流行”或“公共疾病”等类别列为不可抗力事件，则 COVID-19 可能是合格的 作为不可抗力事件。 但是，如果上述零售租赁协议中没有规定上述具体事件清单，仍然可以根据涵盖“天灾”、“封锁”、“政府行为”的不可抗力条款引用 COVID-19 ”或“使当事人无法履行其合同义务的事件”。

我们还认为，由于政府执行了 MCO，COVID-19 也可以被定义为“政府行为”定义中的不可抗力事件。 因此，我们认为，如果零售租赁协议规定了如前所述的不可抗力事件，则 COVID-19 MCO 受不可抗力条款的约束。

Q5. 如果COVID-19大流行属于不可抗力事件，承租人可以暂停支付租金吗？

回答：

如上所述，如果 COVID-19 符合不可抗力事件的条件，则只有在零售租赁协议中的不可抗力条款规定了不可抗力影响的情况下，租户才能暂停支付租金。

法院还裁定，“依赖不可抗力条款的一方必须证明在该条款范围内提起诉讼的事实是陈词滥调。 因此，他必须证明该条款中提到的事件之一的发生，并且他已被阻止、阻碍或延迟，因为这种情况可能是由于该事件而无法履行合同。 他必须进一步证明他的不履行是由于他无法控制的情况造成的，并且没有他本可以采取的合理步骤来避免或减轻事件或其后果。”

Q6. 有些协议包含不同效力的不可抗力条款。 不可抗力条款的这些不同效力是否赋予了不同的含义？

回答：

如上文问题 2 所述，不可抗力条款的后果/影响取决于条款的起草。

例如，如果零售租赁协议中的不可抗力条款允许在不可抗力事件期间暂停支付租金，则租户可以援引不可抗力条款在 MCO 期间因 COVID-19 延迟支付租金。

另一个例子是不可抗力条款规定租金因不可抗力事件而被免除，因此租户不必支付租金。

如果不可抗力条款没有规定这种效果，则承租人不能援引中止租金的效果。

一些不可抗力条款还为承租人提供了选择权，承租人可以选择在不可抗力事件期间支付租金或终止租赁。 在这种情况下，如果承租人拒绝终止，则他必须支付租金。

Q7. 如果零售租赁协议中没有不可抗力条款，我们还能援引不可抗力吗？

回答：

不可抗力抗辩仅在合同/协议中明确规定时适用。 如果上述零售租赁协议没有提供任何不可抗力条款，则租客不能依赖该原则。 这是因为法律明确规定，当合同以书面形式订立时，当事人的意图必须在合同文件中明确说明。

由于零售租赁协议没有提供不可抗力条款，因此租户没有机会援引不可抗力抗辩，导致无论如何他仍然必须支付租金并履行上述零售租赁协议下的合同义务 发生。

约定，当合同中没有不可抗力的规定时，法院将拒绝将不可抗力默示在合同中。 关于什么构成不可抗力情况，没有一般规则。 这完全取决于双方在其零售租赁协议中明确规定的权利、义务或情况。

本常见问题解答由 GAN & ZUL, ADVOCATES & SOLICITORS, KUALA LUMPUR 准备和发布。-一般争议解决和上诉部门-