商业零售租赁协议中的罚款和已确定的违约金

Q1。 什么构成处罚？

回答：

协议中的条款是否是惩罚是一个解释问题，取决于各方从整个合同/协议中收集的意图。

如果意图是通过处以罚款或罚金来确保合同的履行，则应付金额就是罚金。 如果本意是评估违约金，那就是违约金。 商定的金额只有在相对于可能遭受的损失而言是奢侈、过高或不合情理的情况下才是罚款。

Q2。 业主是否可以因违反《商业零售租赁协议》（“CRTA”）而对租户施加此类惩罚条款？

回答：

是的。 当租户违反 CRTA 的条款时，房东可以根据 1950 年合同法第 75 条的规定，要求赔偿包含在罚款条款中的一笔款项作为损害赔偿。

Q3. 1950 年合同法第 75 条规定了什么？

回答：

1950 年合同法第 75 条规定： –

“当合同被违反时，如果合同中规定了一笔金额作为违约时应支付的金额，或者如果合同包含任何其他惩罚性规定，则投诉违约的一方有权， 无论是否证明由此造成了实际损害或损失，向违约方收取不超过所列金额的合理赔偿，或视情况而定，规定的罚金。”

1950年合同法第75条是关于违约确定损害赔偿的规定，这意味着当合同被违反并且该合同中的条款规定了要支付的损害赔偿金额时，合同的违约方有权支付 不超过合同规定金额的合理赔偿，即使没有证明实际损坏或损失。

Q4. 房东能否向违反 CRTA 的租客索取违约金？

回答：

是的。 房东可以要求 CRTA 规定的违约赔偿金。 房东仅有权获得已证明其因租户不履行和/或违反 CRTA 规定而遭受的实际损失。 法律明确规定，损害赔偿并不是为了让房东发财，而只是为了让双方回到合同履行时他们本应处于的状态。

但是，如果租客认为房东要求的损害赔偿过高且不合理，则举证责任在租客身上，以证明所要求的损害赔偿是不合理的，正如 Cubic Electronics Sdn Bhd (In Liquidation) v Mars 一案中所决定的那样 电讯私人有限公司

Q5. 马来西亚对 CRTA 下的罚款/违约金条款的可执行性的法律立场是什么？

回答：

一般来说，1950 年合同法第 75 条允许法院判给双方在 CRTA 违约金条款中约定的合理赔偿，无论实际损失或损害是否得到证实。 这恢复了违约金条款的可行性，其基本原则是只要违约金条款不是“惩罚性”或“不合理的”，无辜的一方就可以强制执行该条款，要求赔偿其中约定的金额，而无需 必须证明实际损失。 寻求执行 CRTA 中的损害赔偿或清算条款的各方必须基本上：

A。 证明存在违约行为； 和

b. 合同包含损害赔偿或违约金条款，其中规定了违约时应支付的金额。

约定，无辜方因违约而主张违约金时，无须逐案证明其实际损失或损害。 索赔金额也以合同规定的最高金额为准。

但是，如果违约方认为 CRTA 规定的赔偿/损害赔偿不合理，举证责任则由违约方承担，以证明该金额不合理。 如果与违约可能产生的可想象的最高损失相比，该金额过于奢侈、过高且不合理，则该金额将被视为不合理。

Q6. 根据零售租赁协议，房东对延迟开放和不经营场所的租户处以罚款是否被允许？

回答：

根据 CRTA，租户可能会因延迟开放和不营业而被罚款，因为租户受 CRTA 和综合管理部门作为房东制定的规定的约束。 因此，如果租户不遵守规定，他们可能会被罚款以支付损害赔偿，因为这构成了 CRTA 的违规行为。

Q7. 房东因违约而没收押金是否构成罚款？

回答：

不可以。支付的押金不仅是合同的一部分，而且作为合同履行的保证，一般无法收回。 如果付款具有保证金和部分付款的双重特征，则它是定金。 因此，第 75 条适用于没收的保证金。 在 Cubic Electronics 案中，联邦法院沿用了英国和印度法院的做法，它们认为有关损害赔偿条款的法律原则同样适用于没收保证金。

备注

[1] Metramac Coporation Sdn Bhd诉Fawziah Holdings Sdn Bhd；

[2] 丹斯里哈利姆萨阿德和谢阿都达因再努丁（干预者）[2007] 4 CLJ 725；

[3] Silver Concept Sdn Bhd v Brisdale Rasa Development Sdn Bhd [2005] 3 CLJ 259；

[4] 1950 年合同法第 75 条；

[5] Cubic Electronics Sdn Bhd（清算中）诉 Mars Telecommunications Sdn Bhd [2019] 6 MLJ 15；

[6] Cavendish Square Holdings BV 诉 Talal El Maksessi [2015] UKSC 67。

本常见问题解答由 MESSRS GAN & ZUL, ADVOCATES & SOLICITORS, KUALA LUMPUR 准备和发布。-建筑和替代性争议解决部门-